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疫情下的长租公寓:蛋壳们的“生死考”

2020-02-23 点击:1316

根据往年的经验,春节后回城的高峰期将是房屋租赁市场的春天,但新型冠状病毒黑天鹅的出现,彻底打乱了市场周期性的规律。

尤其是对于像蛋壳这样的长期公寓品牌来说,这场战斗并非没有困难。

2019刚刚经历了长期公寓的重组。许多中小企业已经从竞争中被淘汰。资本市场的主要参与者抓住了扩大业务规模的机会。如果房屋租赁市场的"寒冬"继续延长,即使像蛋壳一样上市的企业也将面临生死考验。

我原以为在流行病的威胁下,长期租赁公寓市场会上演一场共度难关的阴谋,但现实中发生的事情充满了讽刺。

01“罗生门”引发的疫情。

2月3日,“蛋壳公寓”在官方网站上发布《致蛋壳公寓租客的一封信》,正式宣布租户租金返还政策:武汉无法返还的租户将获得一个月的租金,武汉以外的租户可以享受与当地同等的免费延期或租金返还。

从公关传播的角度来看,蛋壳公寓有很多优点,在时间上领先于其他长期租赁公寓品牌。然而,它后来引发了一场蛋壳风暴“一人吃两条鱼”。

一些业主表示,他们在2月1日收到了蛋壳公寓的单方面通知,要求业主以疫情“不可抗力”为由降低租金。其中,武汉地区的房东需要减租三个月,而其他地区的减租一般是一个月左右,如果疫情持续,可能会推迟。

有业主发出文件称,在与蛋壳公寓签订租赁合同时,他们已经设定了每年一个月的空置期,一些旧房需要额外2.5个月的装修空置期,这相当于承担蛋壳公寓的空置风险,不应因肺炎流行而给予蛋壳一定的免租期。

一些房客也提出了质疑。退还的租金不能用来抵消月租金,但仅限于服务费、维护费、水电费和煤气费等。

简而言之,蛋壳公寓遭遇的舆论风暴并不复杂:蛋壳公寓在当地政府尚未出台减租政策的情况下,单方面要求房主免租;租户没有看到免租金落入袋中,资金仍然需要花在蛋壳平台上。同时,房东和房客的免租期有一定的时间差,蛋壳公寓被怀疑通过肺炎流行赚取“剪刀差”。

但是,从蛋壳公寓的官方声明来看,疫情的爆发给平台造成了很大的压力,迫使其搬出并收回租约。对于低利润的长期公寓来说,平台似乎难以承受。只有“免租金事件”有了正确的起点,最终演变成了罗生门,房东、房客和蛋壳公寓持有不同的意见。

到目前为止,深圳和其他地方的房管局和建设局已经对蛋壳公寓进行了采访,因为它们单方面要求房东免交租金。杭州市房管局也发布了相关规定,禁止长期公寓单方面停止支付房东租金,这可能在一定程度上打消了房东的疑虑。

02“聪明”的内在逻辑

作为一家上市公司,蛋壳公寓理解“免租金事件”的利益。以陷入舆论漩涡为代价玩“小聪明”的原因本质上是为了保持现金流。

然而,根据往年的经验,首年是租房的旺季。春节前,大多数长期公寓将在节后高峰期提前关闭。然而,这种流行病导致节后高峰没有到来,导致大量职位空缺和现金流紧张。

同时,长期公寓的利润基础在于规模效应。只有当运营房屋的数量达到一定水平时,盈利的可能性才会被稀释。

从2015年注册到2020年初上市,蛋壳公寓在不到5年的时间里就把房子数量增加到了40多万套,这是货币换资金规模的典型增长

原因是长期公寓的“转售成本”相当高。有必要先把房子租出去,然后再转租给房客。毕竟,存在占用成本的情况。如果大量租户由于流行病或从长期租金到短期租金的变化而无法续租,可能会导致成本和收入不匹配。即使房子以低于成本的价格出租,也会在一定程度上减少现金流。

但这也可能是一次“走钢丝”的冒险。蛋壳公寓的补贴让用户获利,但毕竟也是一种取钱的手段。一旦平台出现问题,租户可能会面临无家可归的风险。

1月底,蛋壳身份证公寓的员工在脉搏上透露蛋壳基金链已经断裂。员工一月份的工资是在三月份支付的,只有基本工资是在二月份支付的。一些人还在优酷网上发布了与上海蛋壳公寓主管的对话视频,声称蛋壳公寓的现金流只能维持到3月中旬。

虽然这些消息的真实性仍有疑问,但在蛋壳公寓的招股说明书中披露的数据中,亏损增长率明显高于收入增长率。资金的主要来源是与租金融资相关的金融机构贷款。资本链断裂的谣言绝非空穴来风。

当我家前副总裁胡景晖谈到长期租房时,他描述了一个最坏的情况:“一旦资金链断裂,房东就会驱逐房客。”这种情况发生在长期公寓的爆炸中。如果蛋壳公寓大小的玩家打破他们的资金链,后果将不堪设想。

03妖魔化这个行业是不合适的。

长期租赁公寓虽然解决了住房质量差、服务差、行业标准化等一系列问题,满足了市场需求,但长期发展的核心在于稳定运营。或许像蛋壳公寓这样的企业在上市后还有足够的时间调整商业模式,进行有价值的商业创新,但外部环境也发生了逆转。

如2019年12月六部委发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确提出各地要引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,包括租金、保证金等。纳入监管账户;在房屋租赁企业的租金收入中,房屋租赁贷款的比例不得超过30%,超过比例的部分应在2022年底前调整到位。

目前蛋壳公寓的租金与信贷比率仍在67.9%左右,“租金与信贷”一直是现金流的重要来源。一旦这部分资金受到监管,很难在资本市场吸收足够的资金,扩张速度必然会放缓。外部注意力将集中在长期业务的健康和盈利能力上,留给蛋壳公寓和其他参与者优化商业模式的时间越来越少。

然而,这并不太悲观。像蛋壳公寓这样的玩家遭遇的事情仍然可以归因于糟糕的运营,并且妖魔化这个行业是不合适的。

根据《中国经营报》,长期出租公寓的回报期相对较长,与房东和房客的一次又一次的纠纷也是浮躁资本的后遗症。经营租赁作为一种金融工具是蛋壳公寓最大的危机。在发展的初始阶段,为了迅速占领市场,企业会无成本扩张。成功上市后,企业可以通过增加配股、公司债券和融资贷款等多种方式实现“经营方向偏离了起点”。

可以预见的是,疫情的爆发将长期租赁公寓行业带入了停滞阶段,经过微调的企业有机会维持正常运营,度过漫长的冬季。一些管理粗放、疯狂扩张、严重亏损、依赖外部输血的企业也会加速退出市场。

与此同时,优科工厂的和新公寓的创始人王出面“为租赁业求情”,希望国家能设立100-200亿元“中国租赁业专项扶持基金”。如果这种需求成为行业共识,也不排除未来长期租赁公寓市场二次增长的可能性

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